Novità Decreto Legge 223 del 4 luglio 2006
I documenti
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Circolare Agenzia Entrate n. 27/E del 4 agosto 2006 |
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Circolare Agenzia Entrate n. 28/E del 4 agosto 2006 |
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Provvedimento 14/09/06 |
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Tabella Riepilogativa |
Il decreto legge 223/2006 ha introdotto modifiche sostanziali, dalla modifica dell’imposizione Iva sugli immobili alla rideterminazione dell’acconto Ires ed Irap per le Società di Capitali.
L’Agenzia delle Entrate ha espresso recentemente dei chiarimenti sul decreto con le circolare 27/E 28/E del 4 agosto 2006. L’art. 35 del decreto legge 223 del 2006 ha introdotto un regime generalizzato di esenzione dall’Iva per i trasferimenti e le locazioni di tutte le tipologie di fabbricati, sia pure con qualche eccezione. Per un corretto inquadramento delle nuovi disposizioni è bene premettere che la distinzione tra immobili ad uso abitativo e immobili strumentali deve essere effettuata basandosi sulla classificazione catastale, a prescindere dal loro effettivo utilizzo.
Registrazione dei contratti in corso alla data del 4 luglio 2006
Ai sensi dell'art. 10, n. 8 del DPR 633 del 1972, viene stabilito un regime di esenzione per tutte le locazioni, comprese quelle finanziarie per gli immobili di tipo residenziale.
Ai sensi dell'art. 10, n. 8-bis del DPR 633 del 1972, ha stabilito che il regime di esenzione si applicasse anche alle cessioni degli immobili di tipo residenziale, con l'unica eccezione riguardante i fabbricati ultimati o ristrutturati da non più di quattro anni, ceduti dalle imprese di costruzione o di ritstrutturazione. Il regime di imponibilità Iva pertanto interessa solamente le imprese che hanno costruito ovvero che hanno effettuato interventi di recupero edilizio previsti dall'art. 31, lett. c), d) ed e) della legge 457 del 1978, rispettivamente interventi di recupero e risanamento conservativo, di ristrutturazione edilizia, di ristrutturazione urbanistica, anche se i lavori sono affidati in appalto a terzi
Imponibilità, esenzione e applicazione dell'imposta di registro
| Operazione Imponibile Iva | Operazione Esente Iva | |
| Locazioni | NO | applicazione dell'imposta di registro in misura proporzionale del 2% |
| Cessioni | Immobili tipo residenziale ultimati o ristrutturati da meno di 4 anni da imprese di costruzione o ristrutturazione | Nel caso in cui l'impresa non sia di costruzione o di ristrutturazione |
| applicazione dell'imposta di registro in misura fissa | applicazione dell'imposta di registro in misura proporzionale |
Ai sensi dell'art. 10, n. 8-ter del DPR 633 del 1972, le cessioni di fabbricati diversi da quelli abitativi sono assoggettate ad un generale regime di esenzione, salvo le eccezioni previste alle lettere a), b), c) e d) del medesimo articolo 8-ter che riguardano le seguenti operazioni:
1) le cessioni effettuate dalle imprese costruttrici e di ristrutturazione per gli immobili ceduti non oltre i quattro anni dall'ultimazione della costruzione o dell'intervento di recupero edilizio. Come quanto già previsto per gli immobili abitativi;
2) le cessioni effettuate nei confronti di soggetti passivi d'imposta che hanno diritto ad esercitare la detrazione dell'imposta pagata sugli acquisti in misura non superiore al 25%. Tale requisito dovrà essere espressamente indicato nell'atto di cessione. Nel caso muti la percentuale di detraibilità al termine del periodo di imposta in cui è avvenuta la cessione, il cessionario dovrà comunicare al cedente tale variazione il quale provvederà all'assoggettamento dell'operazione ad Iva, sempre se l'operazione non sia stata assoggettata ad Iva in via opzionale.
3) le cessioni effettuate nei confronti di soggetti che non agiscono nell'esercizio d'impresa, arti o professioni. nell'atto deve essere riportata menzione della dichiarazione resa dal cessionario attestante che lo stesso non agisce nell'esercizio di impresa arte o professione.
4) in caso di opzione da parte dei soggetti interessati alla cessione, da far constare nell'atto di vendita. Gli operatori dunque continueranno a beneficiare della detrazione (nei limiti previsti dalle disposizioni in materia). La possibilita' di optare per il regime di imponibilita', prevista in relazione alle ipotesi diverse da quelle indicate nelle lettere a), b) e c), per le quali invece e' obbligatorio l'assoggettamento ad IVA, riguarda le cessioni di immobili strumentali effettuate nei confronti di soggetti passivi d'imposta che non subiscono limitazioni, se non in via marginale, all'esercizio della detrazione. Per le cessioni effettuate nei confronti di questi soggetti, in assenza di una espressa manifestazione di volontà di applicare l'imposta, da riportare in atto, è previsto, quale regime naturale dell'operazione, quello di esenzione dall'IVA. L'opzione per l'imponibilita', essendo vincolata all'atto di trasferimento, ha effetto per le sole cessioni contemplate nell'atto stesso.
L'imposta di registro verrà applicata in misura fissa (Euro 168,00) sia per le cessioni assoggettate ad Iva che per quelle in regime di esenzione. Sono state invece innalzate le imposte ipotecarie e catastali le quali colpiranno tali operazioni nella misura complessiva del 4%.
Per le locazioni di immobili strumentali, l'art. 10, n. 8) del dpr n. 633 del 1972 prevede ai fini IVA un regime simile rispetto a quello stabilito per le cessioni dal successivo n. 8-ter), in particolare tali operazioni sono :
- esenti in via generale
- soggette a tassazione se effettuate nei confronti di soggetti d'imposta che non hanno diritto a detrazione ovvero che possono esercitare tale diritto in misura molto ridotta e cioé non superiore al 25%.
- soggette ad IVA negli altri casi su base opzionale, che dovrà risultare dal corrispondente atto.
Per quanto concerne l'imposta di registro, anche per le locazioni di immobili strumentali, l'imposta si applica in modo uniforme, ma in misura proporzionale, indipendentemente dal regime di esenzione o di imponibilità ad IVA al quale la locazione è soggetta. È infatti, previsto l'obbligo di registrazione per tutti i contratti di locazione e l'applicazione dell'imposta nella misura dell'1%, come stabilito dalla lettera a-bis), inserita nell'articolo 5 della Tariffa, parte prima.
Non essendo specificate le parole "non finanziare" all'art. 10, n. 8), del DPR 633 del 1972, le operazioni di leasing immobiliare risultano assoggettate al medesimo regime previsto per le locazioni. Resta inteso comunque che anche per tali operazioni è possibile optare per l'applicazione separata dell'imposta in relazione alle locazioni finanziarie di immobili a destinazione abitativa, esenti ai fini Iva.
Anche ai contratti di locazione finanziaria aventi ad oggetto immobili strumentali è applicabile l'imposta di registro in misura proporzionale pari all'1%.
Una speciale previsione normativa, che peraltro potrebbe essere oggetto di modifica, prevede la riduzione dal 4% al 2% del totale delle imposte ipotecarie e catastali (1,5% ipotecaria, 0,5% catastale), limitatamente all'acquisto di fabbricati strumentali da concedere o concessi in locazione finanziaria. Tale agevolazione è comunque riservata alle imprese di locazione finanziaria alle banche e agli intermediari finanziari di cui agli articoli 106 e 107 del decreto legislativo 1 settembre 1993, n. 385. La riduzione si applica dal 1 ottobre 2006.
Per evitare problemi di doppia imposizione, per trasferimenti di immobili derivanti da contratti di locazione finanziaria, l'acquirente ha la possibilità di scomputare dall'ammontare delle imposte ipotecarie e catastali dovute in sede di riscatto l'imposta proporzionale di registro dell'1% pagata sui canoni di locazione.
Per quanto concerne gli immobili abitativi, per i quali l'applicazione dell'esenzione è piu' ampia, non è richiesto che si proceda alla rettifica della detrazione dell'imposta a suo tempo operata con riferimento a:
1) fabbricati posseduti al 4 luglio 2006, data di entrata in vigore del
decreto legge;
2) fabbricati posseduti dalle imprese che li hanno costruiti o
ristrutturati, per i quali il termine di quattro anni dalla data di
ultimazione della costruzione o di ultimazione dei lavori di
ristrutturazione è scaduto entro il 4 luglio.
Per quanto concerne i fabbricati diversi da quelli abitativi, per i quali è
previsto un maggior numero di ipotesi di assoggettamento ad IVA, è escluso
in via generale l'obbligo di procedere alla rettifica della detrazione per
gli immobili gia' posseduti al 4 luglio. Infatti è previsto che tale
adempimento debba essere posto in essere esclusivamente nel caso in cui nel
primo atto, stipulato successivamente alla data di entrata in vigore della
legge di conversione del decreto legge, non sia stata esercitata l'opzione
per l'assoggettamento ad imposta.
Registrazione dei contratti in corso alla data del 4 luglio 2006
In base alla vigente disciplina tutti i contratti di locazione, di fabbricati sia strumentali che abitativi, sono soggetti all'obbligo di registrazione e all'applicazione proporzionale dell'imposta di registro. Tale obbligo, in base alla nuova disciplina, si rende applicabile anche ai contratti di locazione in corso a tale data.
È previsto che per i contratti di locazione o di affitto assoggettati ad imposta sul valore aggiunto, sulla base delle disposizioni vigenti fino alla data di entrata in vigore del decreto legge ed in corso di esecuzione alla medesima data, le parti devono presentare per la registrazione una apposita dichiarazione, nella quale può essere esercitata, ove la locazione abbia ad oggetto beni immobili strumentali di cui all'articolo 5, comma 1, lettera a-bis) della Tariffa, parte prima, del predetto decreto n. 131 del 1986, l'opzione per la imposizione prevista dall'articolo 10, n. 8), del DPR n. 633 del 1972, con effetto dal 4 luglio 2006. L'individuazione delle modalità e dei termini degli adempimenti e del versamento dell'imposta è demandato ad un apposito provvedimento del Direttore dell'Agenzia delle entrate, da emanare entro il 15 settembre 2006.
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Domenica, 3 Settembre, 2006